06/12/2024 | Chia sẻ

Những quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản 2024

Ngày đăng: 06/12/2024Tác giả: Phạm Đình AnhCập nhật: 18/08/2026

Trong bài viết dưới đây, bạn đọc sẽ được cung cấp cái nhìn tổng quan về Luật Kinh doanh Bất động sản 2024, bao gồm thời gian ban hành, hiệu lực, mục tiêu chính và những điểm mới quan trọng. Đây là một văn bản pháp luật quan trọng, tạo ra nhiều thay đổi nhằm nâng cao tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên trong lĩnh vực bất động sản.

1. Tổng quan về Luật Kinh doanh Bất động sản 2024

1.1. Thời gian ban hành và hiệu lực

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành là Luật Kinh doanh Bất động sản số 29/2023/QH15, được Quốc hội thông qua vào ngày 28/11/2023. Luật này sẽ có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024. (sau đây gọi Luật Dương Trí là Luật Kinh doanh Bất động sản 2024)

Khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sẽ hết hiệu lực từ 01/8/2024 trừ trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 5, 6, 7, 9, 12 và 13 Điều 83 Luật Kinh doanh Bất động sản 2024, cụ thể:

– Dự án bất động sản đã đáp ứng yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 trước ngày 01/8/2024 thì không phải đáp ứng các yêu cầu đối với dự án bất động sản quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh Bất động sản 2024;

Trường hợp dự án bất động sản thực hiện thủ tục điều chỉnh sau ngày 01/8/2024 thì phải đáp ứng các yêu cầu đối với dự án bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2024.

– Hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản hợp lệ đã được tiếp nhận theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhưng đến ngày 01/8/2024 chưa được trả kết quả thì tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014;

Trường hợp thực hiện lại thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản sau ngày 01/8/2024 thì việc chuyển nhượng thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2024.

– Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 mà đến thời điểm 01/8/2024 chưa ký hợp đồng mua bán, thuê mua thì tiếp tục thực hiện các thủ tục bán, thuê mua theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhưng phải thực hiện công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua.

– Chủ đầu tư dự án bất động sản đã được ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì không phải làm lại thủ tục cấp bảo lãnh theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2024.

– Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được ngân hàng bảo lãnh phát hành chứng thư bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trước ngày 01/8/2024 thì không bắt buộc phải thực hiện việc bảo lãnh theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2024.

– Hợp đồng kinh doanh bất động sản đã được xác lập theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 trước ngày 01/8/2024 thì tiếp tục thực hiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành; trường hợp sửa đổi, bổ sung hợp đồng sau ngày 01/8/2024 thì các bên phải điều chỉnh, bổ sung các nội dung liên quan về hợp đồng theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2024.

– Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được cấp trước ngày 01/8/2024 thì tiếp tục sử dụng theo thời hạn trên Chứng chỉ.

– Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng đã nộp hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm và được cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận trước ngày 01/8/2024 thì tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành.

1.2. Mục tiêu chính của Luật Kinh doanh Bất động sản 2024

Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 hướng đến mục tiêu quan trọng trong việc:

Nâng cao tính minh bạch: Các quy định được điều chỉnh và bổ sung nhằm đảm bảo thông tin về bất động sản được công khai, rõ ràng, giúp các bên tham gia giao dịch có thể tiếp cận dễ dàng và chính xác.
Bảo vệ quyền lợi các bên tham gia: Luật nhấn mạnh vai trò bảo vệ người mua, nhà đầu tư, và các tổ chức liên quan thông qua các cơ chế quản lý chặt chẽ, hạn chế các rủi ro pháp lý.
Phát triển thị trường bất động sản bền vững: Với những cải cách về quy định, luật kỳ vọng sẽ hỗ trợ xây dựng một môi trường kinh doanh lành mạnh, đồng thời thúc đẩy sự phát triển ổn định và lâu dài của thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Tôi hoàn toàn đồng tình với định hướng nâng cao tính minh bạch và bảo vệ người mua. Trong thực tế hành nghề, tôi từng gặp nhiều trường hợp khách hàng mù mờ về pháp lý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và gánh rủi ro lớn. Lần này, luật đã bổ sung yêu cầu công khai thông tin dự án, theo tôi, đây chính là sự đảm bảo cần thiết, tạo niềm tin cho nhà đầu tư và nâng tầm chuyên nghiệp cho thị trường.

2. Những điểm mới trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2024

2.1. Thu tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán nhà ở tương lai

Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản 2024, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2024.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Như vậy, từ ngày 01/08/2024, mức đặt cọc tối đa được giới hạn ở 5% giá bán nhà ở, công trình hình thành trong tương lai, thay vì không có quy định cụ thể như trước đây trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Theo quan điểm của tôi, đây là quy định tiến bộ. Nó khắc phục tình trạng chủ đầu tư thu hàng trăm triệu đồng tiền đặt cọc của khách hàng dù dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Tuy nhiên, để thực thi hiệu quả, Nhà nước cần cơ chế giám sát và chế tài xử phạt nghiêm nếu chủ đầu tư lách luật bằng các hợp đồng giữ chỗ, góp vốn trá hình. Nếu không, quy định này sẽ dễ dàng bị vô hiệu hóa trên thực tế.

Thu tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán nhà ở tương lai trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2024

2.2. Giảm mức thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ Điều 25 Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 quy định chế độ thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Theo đó, việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng.

Điểm mới này giảm mức thanh toán trước từ 70% (theo quy định cũ) xuống 50%, đảm bảo quyền lợi cho bên thuê mua.

Chuyên viên pháp lý Nguyễn Thị Huệ (Công ty Luật TNHH Dương Trí và Cộng Sự) chia sẻ, với nhiều năm tư vấn cho khách hàng, cô nhận thấy việc đóng quá nhiều tiền trước khi nhận nhà là rủi ro rất lớn, nhất là trong bối cảnh không ít dự án bị đình trệ. Theo chuyên viên, quy định mới giúp san sẻ rủi ro, bảo vệ bên mua. Tuy nhiên nên đi kèm yêu cầu kiểm toán tiến độ thi công độc lập, để người dân có thêm căn cứ khách quan khi đóng tiền.

2.3. Thanh toán bất động sản phải thông qua ngân hàng

Theo khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 quy định:

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Trong khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.

Như vậy, theo quy định mới, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán thông qua tài khoản ngân hàng. Đối với các trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ thì không bắt buộc thanh toán thông qua ngân hàng.

2.4. Điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản thay đổi

Điều 61 Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 đưa ra các điều kiện mới đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, bao gồm:

– Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản (mới).

– Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ (mới).

– Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản (hiện hành quy định phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập).

– Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 (mới).

Điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản thay đổi trong Luật Kinh doanh Bất động sản 2024

2.5. Cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do từ 01/08/2024

Theo khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 đã quy định, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện dưới đây:

– Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

– Phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản.

Như vậy từ ngày 1 tháng 8 năm 2024, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới bất động sản…Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do như hiện nay. Tôi đồng ý rằng nghề môi giới bất động sản cần được chuyên nghiệp hóa.

Trước đây, tình trạng “cò đất” hoạt động tràn lan khiến thị trường méo mó, người mua chịu thiệt. Nhưng dựa trên quan sát của tôi, quy định bắt buộc cá nhân phải hành nghề trong doanh nghiệp có thể làm mất đi tính linh hoạt của nghề môi giới. Theo tôi, sẽ hợp lý hơn nếu duy trì một cơ chế đăng ký hành nghề tự do, đi kèm quản lý chặt qua chứng chỉ và hệ thống dữ liệu trực tuyến, thay vì xóa bỏ hoàn toàn.

2.6. Hoa hồng môi giới bất động sản phải chuyển khoản ngân hàng

Theo khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 có quy định như sau:

Dẫn chiếu tới khoản 1 Điều 63 Luật Kinh doanh Bất động sản 2024:

Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Từ 2 quy định trên, có thể thấy tất cả mọi thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản sẽ chuyển khoản qua ngân hàng.

2.7. Siết chặt phân lô, bán nền tại đô thị loại III

Dựa theo khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh Bất động sản 2024, điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở được quy định như sau:

Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo trên, quy định mới không cho phép phân lô, bán nền đối với cả khu vực phường của đô thị loại III.

Hiện nay, theo khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các khu vực sau đây:

– Các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; hoặc

– Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; hoặc

– Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Siết chặt phân lô bán nền trong đô thị loại III là hợp lý, bởi thực tế nhiều địa phương đã bị phá vỡ quy hoạch vì phân lô tràn lan. Nhưng tôi cũng băn khoăn: liệu quy định này có làm giảm cơ hội tiếp cận đất ở giá rẻ của người dân thu nhập thấp? Để dung hòa, nên có cơ chế “khoanh vùng” cho phép phân lô ở một số khu vực nhất định, vừa đảm bảo quy hoạch vừa tạo điều kiện cho người dân có nhà ở.

3. Ảnh hưởng của Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 đến thị trường

3.1. Đối với thị trường M&A bất động sản

Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 giải quyết vướng mắc về quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm. Cụ thể, theo Điều 46 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện:

Đã bán tài sản gắn liền với đất.
Đã ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhưng chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp.
Quy định này cho phép số tiền bồi thường, hỗ trợ chưa khấu trừ hết của bên bán được chuyển cho bên mua, giúp giảm gánh nặng tài chính và rủi ro pháp lý trong các giao dịch M&A bất động sản.

Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 nới lỏng điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản. Tại Khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 đã loại bỏ yêu cầu bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án bất động sản khi chuyển nhượng. Quy định này, kết hợp với yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính (theo Khoản 3 Điều 40), đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc chuyển nhượng dự án mà vẫn đảm bảo tính minh bạch.

3.2. Đối với doanh nghiệp bất động sản

Theo Điều 42 Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 và Điều 117 Luật Đất đai 2024, việc loại bỏ thủ tục thu hồi đất của bên chuyển nhượng đã giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho các bên tham gia giao dịch. Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng chỉ cần hoàn tất các thủ tục đất đai theo quy định pháp luật hiện hành mà không phải qua các bước phức tạp như trước. Như vậy, Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 góp phần giúp giảm rào cản pháp lý trong chuyển nhượng dự án.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản lại gặp phải thách thức trong việc tuân thủ nghĩa vụ tài chính. Cụ thể, theo Khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 quy định, trước khi thực hiện chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản thuế, phí, lệ phí khác. Điều này đảm bảo tính minh bạch nhưng cũng đặt áp lực tài chính lớn hơn lên các doanh nghiệp trong giai đoạn chuẩn bị chuyển nhượng.

Rõ ràng, doanh nghiệp bất động sản sẽ nhẹ gánh thủ tục nhưng nặng thêm áp lực tài chính. Với nhiều năm kinh nghiệm tư vấn doanh nghiệp, tôi nhận thấy điều này sẽ buộc các chủ đầu tư phải làm ăn bài bản, minh bạch hơn, thay vì “ôm đất” chờ tăng giá. Đây chính là tín hiệu tích cực cho thị trường.

3.3. Tác động chung đến thị trường

Việc loại bỏ các rào cản pháp lý, như không yêu cầu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản 2024) và cho phép chuyển nhượng quyền thuê đất (Điều 46 Luật Đất đai 2024), sẽ tăng tốc độ xử lý các giao dịch M&A. Điều này đặc biệt hữu ích trong bối cảnh các dự án bất động sản cần cơ chế linh hoạt hơn để huy động vốn và chuyển đổi chủ sở hữu.

Các quy định về hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng (Khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh Bất động sản 2024) và về quản lý quyền thuê đất (Điều 46 Luật Đất đai 2024) giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý, từ đó tăng cường tính minh bạch và tạo sự tin tưởng cho nhà đầu tư trong và ngoài nước, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

Trong bối cảnh Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 mang lại nhiều thay đổi quan trọng, các tranh chấp liên quan đến đất đai và giao dịch bất động sản cũng có thể trở nên phức tạp hơn. Để bảo vệ quyền lợi của mình và giải quyết các vấn đề pháp lý phát sinh, việc tìm đến dịch vụ Luật sư tư vấn tranh chấp đất đai chuyên nghiệp là một lựa chọn cần thiết. Các luật sư giàu kinh nghiệm sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về quy định pháp luật hiện hành, đảm bảo quyền lợi tối đa trong mọi tình huống.

Trên đây là tổng quan về Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 cùng những ảnh hưởng của nó đến thị trường. Theo tôi, Luật Kinh doanh Bất động sản 2024 là một trong những luật cải cách mạnh mẽ nhất trong lĩnh vực này trong 10 năm qua khi vừa mở ra cơ hội, vừa đặt ra yêu cầu cao hơn với doanh nghiệp. Thị trường sẽ minh bạch hơn, nhưng đồng thời doanh nghiệp cũng phải thay đổi cách làm ăn, hướng đến chuyên nghiệp hóa. Nếu thực hiện tốt, Luật Dương Trí tin rằng thông qua Luật Kinh doanh Bất động sản 2024, bất động sản Việt Nam sẽ tiến gần hơn tới chuẩn mực quốc tế.

Hy vọng bài viết đã mang đến thông tin hữu ích để bạn hiểu rõ hơn về các quy định mới cũng như tác động của chúng trong thực tiễn. Nếu bạn cần tư vấn chi tiết hoặc hỗ trợ trong việc tuân thủ các quy định mới, công ty Luật Dương Trí luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn, cung cấp các dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp và hiệu quả.