Luật nhà ở 2023 có hiệu lực khi nào? Một số vấn đề liên quan

2. Những điểm mới của Luật Nhà ở 2023 khi được áp dụng từ 01/8/2024

Khi đã nắm được luật nhà ở 2023 có hiệu lực khi nào, chúng ta có thể xem xét những nội dung sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu, quyền sử dụng và cả cơ hội kinh doanh bất động sản. Trong phần này, tôi sẽ chỉ ra một số điểm mới quan trọng, cùng lý do vì sao chúng cần được chú ý.

2.1. Căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng

Một trong những điểm mới được nhiều người dân quan tâm là quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho căn hộ chung cư mini. Theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật Nhà ở 2023, cá nhân có quyền sử dụng đất ở cần phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong những trường hợp sau (căn cứ Điều 57 Luật Nhà ở 2023):

– Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ.

– Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

Trước đây, nhiều hộ gia đình sống trong căn hộ mini luôn lo lắng vì “ở thì được, nhưng sổ hồng thì không”. Điều này gây ra rủi ro lớn khi mua bán, thế chấp, hoặc thừa kế. Nhưng từ 01/8/2024, khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, căn hộ mini đủ điều kiện sẽ được cấp sổ hồng, giúp bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của người dân và tăng tính minh bạch trên thị trường.

Biết được luật nhà ở 2023 có hiệu lực khi nào, có thể xác định các căn hộ chung cư mini sẽ được xem xét cấp sổ hồng từ ngày Luật nhà ở 2023 có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật (hiện hành không quy định).

2.2. Không còn quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023 về thời hạn sử dụng nhà chung cư có quy định cụ thể như sau:

– Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

– Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. 

– Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2023 hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023. 

Luật Nhà ở 2023 không quy định thời hạn sở hữu, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ, thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và người dân vẫn còn đó, và làm căn cứ để được bồi thường. Quy định này được nhiều người dân đồng tình ủng hộ và thấy yên tâm hơn về vấn đề nhà ở khi số người sử dụng nhà chung cư hiện nay ngày càng gia tăng. 

Có thể thấy, ngoài việc cần biết luật nhà ở 2023 có hiệu lực khi nào, cần nắm rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư và các quy định bảo đảm an toàn cho người sử dụng theo quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư trong Luật nhà ở 2023. Tôi tin rằng quy định này sẽ giúp hàng triệu cư dân chung cư an tâm hơn, vì “quyền sở hữu” của họ không bị giới hạn cứng theo thời gian như nhiều tin đồn trước đây.

2.3. Quy định cưỡng chế di dời khỏi nhà chung cư diện phải phá dỡ

Đi đôi với việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư, Luật Nhà ở 2023 cũng bổ sung quy định về cưỡng chế di dời đối với các trường hợp cố tình không rời đi khi chung cư đã bị kết luận mất an toàn.

Căn cứ Điều 74 Luật Nhà ở 2023 nếu quá thời hạn di dời mà chủ sở hữu, người sử dụng không chấp hành, UBND cấp tỉnh sẽ ra quyết định cưỡng chế.

Nội dung chủ yếu quyết định cưỡng chế di dời bao gồm như sau:

– Tên và địa chỉ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải cưỡng chế di dời;

– Thời gian thực hiện cưỡng chế di dời;

– Địa điểm bố trí chỗ ở tạm thời;

– Phương thức cưỡng chế di dời;

– Kinh phí thực hiện cưỡng chế di dời;

– Trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc thực hiện cưỡng chế di dời. 

Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc cưỡng chế di dời theo quyết định cưỡng chế di dời của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. 

Thực tế, đã tồn tại ở một số dự án cũ tại Hà Nội và TP.HCM, tình trạng chây ì di dời gây nguy hiểm cho cư dân, khiến dự án tái thiết bị đình trệ hàng chục năm. Do đó, tôi tin quy định này có thể bảo đảm an toàn tính mạng, đồng thời giải quyết dứt điểm tình trạng trì hoãn kéo dài.

2.4. Mở rộng các đối tượng được mua nhà ở xã hội

Nắm được các vấn đề liên quan đến luật nhà ở 2023 có hiệu lực khi nào đồng thời sẽ giúp người dân nắm rõ điều kiện mua nhà ở xã hội 2023 liên quan đến các quy định mới về đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, các nguyên tắc liên quan đến việc bán, cho thuê, và thuê mua nhà ở xã hội, từ đó có thể đưa ra những quyết định phù hợp trong việc tham gia vào thị trường nhà ở và đảm bảo quyền lợi của mình trong suốt thời gian quy định. Cụ thể, theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023  đã sửa đổi và bổ sung thêm 02 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội so với quy định hiện hành là: 

– Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.

– Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

2.5.  Sửa đổi bổ sung nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội

Theo Điều 89 Luật Nhà ở 2023, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm tính từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.

Với trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này sẽ chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.

Ngoài ra, trong thời hạn 05 năm, bên mua, thuê mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng.

2.6. Phát triển quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại

Ngoài việc vấn đề luật nhà ở 2023 có hiệu lực khi nào, người dân cần phải hiểu rõ hơn về trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc bố trí quỹ đất và phát triển nhà ở xã hội. Theo Điều 83 Luật Nhà ở 2023, đã quy định rõ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt. 

Các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. 

Việc này phản ánh xu hướng quản lý hiện đại: nhà ở xã hội không thể bị “bỏ quên” trong khi đô thị phát triển nóng. Theo kinh nghiệm của tôi, nếu thực thi nghiêm túc, tôi cho rằng quy định này sẽ cân bằng lợi ích giữa phát triển thương mại và an sinh xã hội, người thu nhập thấp sẽ được tạo nguồn cung bền vững.

Bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Đất để phát triển nhà ở xã hội theo dự án bao gồm:

– Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê;

– Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê;

– Diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 83 Luật Nhà ở 2023;

– Đất do doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại điểm c khoản 4 Điều 84 Luật Nhà ở 2023.

2.7. Ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội để phát triển mạnh mẽ hơn loại nhà ở này

Hiểu rõ luật nhà ở 2023 có hiệu lực khi nào sẽ giúp chủ đầu tư hiểu rõ hơn về quyền lợi được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Cụ thể, trong Điều 85 Luật Nhà ở 2023 có quy định, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Ngoài ra chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

2.8. Xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp

Theo khoản 8 tại Điều 2 Luật Nhà ở 2023 có quy định:

Nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp là công trình xây dựng được đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất thương mại, dịch vụ thuộc phạm vi khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về quản lý khu công nghiệp để bố trí cho cá nhân là công nhân thuê trong thời gian làm việc tại khu công nghiệp đó theo quy định của Luật Nhà ở 2023. 

Theo điểm b khoản 1 Điều 31 Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung thêm một số đối tượng nhà ở như nhà ở lưu trú cho công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân.

Như vậy, ngoài việc nắm rõ được Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực khi nào, Luật Nhà ở 2023 giúp chúng ta hiểu hơn về quy định xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đến đời sống của công nhân, góp phần cải thiện điều kiện sinh hoạt và làm việc. Sự bổ sung này giúp mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở và cải thiện chất lượng cuộc sống, khuyến khích sự phát triển bền vững của khu công nghiệp.

Để phát triển đô thị bền vững và phù hợp với các chính sách nhà ở, việc tìm hiểu Luật Quy hoạch đô thị mới nhất là rất cần thiết. Luật này cung cấp các quy định về quy hoạch không gian đô thị, phân khu chức năng, và hạ tầng đồng bộ, hỗ trợ tốt hơn cho việc xây dựng nhà lưu trú công nhân hay các dự án nhà ở xã hội.

Tóm lại, câu hỏi về “Luật nhà ở 2023 có hiệu lực khi nào” đã được giải đáp và các điểm mới trong Luật nhà ở 2023 cũng được phân tích chi tiết. Những thay đổi này kỳ vọng sẽ có tác động một cách tích cực đến thị trường nhà ở tại Việt Nam. Để đảm bảo quyền lợi và tuân thủ quy định pháp luật mới nhất, Luật Dương Trí cam kết đồng hành cùng bạn, cung cấp tư vấn pháp lý chuyên sâu và hiệu quả trong lĩnh vực nhà ở.

? Số điện thoại/Zalo liên hệ tư vấn: 0961.353.606

? Email: contact@luatduongtri.vn